Падіння до 30%: як зміняться орендні ставки в ТРЦ після закінчення карантину

Епідемія коронавірусу і жорсткі карантинні заходи боляче вдарили по сфері роздрібної торгівлі. В результаті введених обмежень в країні припинили роботу сотні торгових центрів і десятки тисяч магазинів. Наслідків «шокової терапії» уникнути не вдасться: українська економіка в поточному році за найоптимістичнішими прогнозами, скоротиться приблизно на 5%. Країну чекає прискорення інфляції, зниження курсу національної валюти та падіння реальних доходів населення. Тому навіть після зняття карантинних обмежень більшість рітейлерів не зможе розраховувати на відновлення продажів колишнього рівня. Багато магазини будуть закриті, а темпи експансії торгових мереж знизяться. Зрозуміло, все це негативно позначиться і на ринку торговельної нерухомості. Редакція RAU розпитала експертів і учасників галузі про те, наскільки істотно можуть змінитися ключові показники ринку.

«Чим довше триватиме карантин, тим відчутніше будуть втрати для бізнесу», — говорить керівник департаменту агентських і консалтингових послуг у сфері торговельної нерухомості компанії Cushman & Wakefield Катерина Весна. Експерт вважає, що при чергове перенесення термінів зняття карантину рітейлери і ТРЦ можуть зіткнутися з більш істотним падінням купівельної спроможності населення. «Наступний крок, як і при будь-якій кризі: падіння товарообігів і скорочення кількості магазинів», — додає Весна.

На думку директора консалтингової компанії UTG Євгенії Локтіонової, зараз не має сенсу розглядати оптимістичний чи песимістичний сценарії розвитку подій. В галузі рітейлу та торговельної нерухомості вже повним ходом ідуть процеси за сценаріями кризис-менеджменту.

«Багато зв'язки порушилися, купівельна спроможність впала, а рітейлери перші тижні карантину були зайняті оптимізацією своїх мереж, перенастроюванням роботи в онлайн. Є доконаний факт, тому триватиме карантин на два тижні довше чи ні, це особливо не вплине на механізми трансформації, які вже запущені в ритейлі. Оператори вже налаштували свої системи і роботу, скоротили персонал в офлайн, перерозподіливши його у онлайн», — зазначає Локтіонова.

За її словами, на ринку спостерігається процес переговорів рітейлерів з орендодавцями, і більшість змогли домовитися про знижки за оренду. «Ті оператори, які не змогли домовитися з керуючими компаніями ТРЦ, будуть закривати свої магазини і виходити з об'єктів. Також закривати свої точки будуть дрібні оператори з низьким запасом міцності. Вони будуть скорочувати кількість своїх магазинів», — вважає директор UTG.

У свою чергу Катерина Весна додає, що випадки розірвання договорів за ініціативою орендарів через погіршення фінансового стану рітейлерів вже є. Однак поки вони нечисленні і в основному стосуються не мережевих гравців, а приватних підприємців.

Саме невеликий бізнес, на думку експертів, найбільше постраждає в нинішню кризу. Підтверджують це і самі підприємці. Згідно з недавнім опитуванням Європейської бізнес асоціації, 78% представників малого та мікробізнесу очікують втрати до 75% доходів, а 18-22% розглядають варіант закриття бізнесу.

Директор консалтингової компанії Retail & Development Advisor (RDA) Таїсія Литовченко каже, що до завершення карантину рітейл-компаніям вкрай важлива диверсифікація між офлайном і онлайном. «Ті, хто не буде представлений в онлайні — не виживуть в подальшому. На ринку буде відбуватися природний відбір. Компанії, які не були ефективні до кризи, навряд чи стануть успішнішими після. А в умовах скорочення доходів їм буде складніше втриматися на плаву», — запевняє керівник RDA.

Все нормально: падаємо

Керуючий директор Colliers International (Україна) Олександр Носаченко також вважає, що магазини, які до введення карантинних заходів були на межі рентабельності або працювали з формуванням збитку, після карантину можуть і не відкритися. Що стосується нових угод, то за його словами, багато переговори вже припинені, а рітейлери займають вичікувальну позицію. «Окремі орендарі продовжують обговорення умов співпраці. Але, не виключено, що фізична підписання договорів буде відкладено як мінімум до моменту скасування карантину», — говорить Носаченко.

За прогнозами UTG, внаслідок згортання торговельних мереж протягом найближчих трьох місяців вакантність на ринку може зрости до 12-13%.

«Чим довше триватиме карантин, тим більшу вакантність в ТРЦ ми припускаємо», — додає Катерина Весна з Cushman & Wakefield. За її словами, після відкриття ТРЦ власники і орендарі оцінять ситуацію і розпочнуть діалог за умовами оренди. «Ми припускаємо, що це будуть короткострокові домовленості терміном до 3-х місяців, а не повний перегляд умов. Така практика була в минулі кризові періоди. Але поки ще немає всіх даних для обговорення розміру ринкової орендної ставки», — пояснює Весна.

Погоджується з нею і Олександр Носаченко з Colliers International, на думку якого після відміни карантину орендодавці та орендарі будуть змушені узгоджувати якийсь пільговий період, протягом якого орендні ставки будуть знижені. «При цьому точніше оцінити ступінь зниження можна буде після того, як рітейлери відпрацюють кілька місяців з моменту відміни обмежувальних заходів. Тільки тоді можна буде зрозуміти реалії ринку і ступінь зміни оборотів орендарів, а, отже, і відсоток зміни фіксованих платежів», — говорить Носаченко.

Ймовірність істотного зниження орендних ставок не виключають і самі девелопери.

У той же час, операційний директор Budhouse Group Максим Гаврюшин вважає, що не варто очікувати одного сценарію щодо зміни орендних ставок у всіх ТРЦ. «Мені здається, що різниця між ставками в успішних і слабких проектах тільки збільшиться. Найуспішніші ТРЦ можуть і не відчути падіння, якщо курс долара залишиться в межах 30 грн. Слабкі торгові центри сильніше відчують зниження споживчого попиту. Тут ставки оренди можуть знизиться на 20-30% у валюті. Якщо курс долара вийде за межі 30 грн\$, то це відіб'ється на всіх торгових центрах без винятку», — прогнозує Гаврюшин, додаючи, що глибина падіння буде прямо залежати від зростання валютного курсу.

За прогнозами RDA, середня по ринку зниження вартості оренди в доларах США буде досягати 20-30% в залежності від ліквідності об'єктів нерухомості. «Відновлення буде можливим лише за поліпшення загальноекономічної ситуації. При оптимістичному сценарії ринок буде відновлюватися протягом року», — вважає Таїсія Литовченко.

Відкласти до кращих часів

Епідемія коронавіруса і введення карантину також не могли не позначитися на темпах будівництва в країні нових торгових центрів. Незважаючи на це, в Cushman & Wakefield кажуть, що інформації про перенесення термінів введення в експлуатацію нових торгових об'єктів в компанію не надходила. Станом на початок року, до відкриття у нинішньому році було заявлено п'ять торгових об'єктів сумарної орендною площею понад 165 000 кв. м.

Втім, за словами Максима Гаврюшина, масове перенесення введення в експлуатацію об'єктів, які знаходяться на фінальній стадії, вже очевидний. І пов'язаний він не з фінансуванням, а більшою мірою з технічними проблемами — зривами поставок, неможливістю забезпечити логістику робітникам і т. д. «Наскільки відомо, банки, які зараз фінансують будівництво ряду великих об'єктів, від своїх зобов'язань не відмовляються. Наприклад, у випадку з нашим ТРЦ Нікольський банк підтверджує продовження своєї участі в проекті. Але з об'єктивних причин, пов'язаних з поставками з Китаю, Італії, Іспанії, введення в експлуатацію в цьому році вже не відбудеться», — говорить операційний директор Budhouse Group.

Катерина Весна з Cushman & Wakefield не виключає, що із-за затримок поставок будівельних матеріалів і тривалих ремонтних робіт орендарів також буде перенесено відкриття іншого великого ТРЦ – столичного Retroville. «Однак мова не йде про суттєве зміщення дати відкриття, це економічно недоцільно при наявності фінансування для завершення будівельних робіт. Як тільки закінчиться карантин, ТРЦ прискорить підготовку до відкриття», — вважає Весна.

Експерт також зазначає, що в умовах закритих кордонів відвідуваність торгово-розважальних центрів цим літом може бути навіть вище, ніж у той же період 2019 року.

І якщо за оптимістичним сценарієм відкриття ТРЦ Retroville відбудеться в травні, можливий ще й ефект відкладеного попиту після зняття карантинних заходів. «Тим більше що зараз у людей після тривалого періоду ізоляції спостерігається суттєва потреба в соціалізації. Як раз, використовуючи цю потребу, ТРЦ Retroville відкривши свої двері, може, на цій «хвилі» отримати більшу відвідуваність», — додає Євгенія Локтіонова.

За її словами, в цьому році також відкриється ТРЦ Appolo в Дніпрі, який вже на 100% заповнений орендарями. Що стосується інших великих проектів торговельної нерухомості, то вони будуть відкриватися вже в наступні роки в міру наповнення орендарями. «До того часу економіка України, як і всі споживачі, оговтаються від шоку карантину», — запевняє експерт.