Складской рынок Киева: постепенное восстановление и его долгосрочная ценность для инвесторов

В 1П 2024 года арендная активность продемонстрировала устойчивый рост, а объем валового поглощения составил около 85 000 кв.м, что в три раза больше чем в 1П 2023 года. В структуре валового поглощения преобладали предварительные сделки в новых объектах (60%), строительство которых близится к концу. В отличие от предыдущего года, когда спрос был обусловлен переездами, на рынке в этом году доминировали соглашения по расширению в новых объектах и проектах, находящихся на стадии строительства, на которые пришлось 63% активности.

Как и раньше, в структуре валового поглощения доминировал сектор оптовой и розничной торговли (59%), за ним следует сектор фармацевтики и медицины (23%), что продемонстрировало рост на 16,6 п.п. с начала года. В то же время доля логистических и 3PL операторов (18%) продолжала снижаться, сократившись примерно вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2023 года.

В 1П 2024 года на рынок была введена I очередь логистического комплекса «Дударків» (23 400 кв. м), половина площадей которого уже предварительно арендована. Это способствовало увеличению объема конкурентных складских площадей на рынке на 1,8% с начала года.

В течение 2П 2024-2025 гг. ожидается ввод в эксплуатацию около 205 000 кв.м складских площадей, из которых 83% придется на спекулятивный рынок, а остальные 17% строятся под собственные нужды собственников. Примечательно, что этот объем является самым высоким уровнем нового предложения за последнее десятилетие.

Среди ключевых объектов: логистический комплекс «Чайки» I-III (70 000 кв.м), логистический комплекс «Дударків» II (22 300 кв.м), логистический комплекс «Александровский» III (40 800 кв.м) и складской комплекс «Гореничи» (5 000 кв.м), однако возможные задержки и перенос сроков выхода на рынок не исключены. Уровень объема сделок предварительной аренды для находящихся на стадии строительства объектов составляет около 48%.

С точки зрения расположения больше всего складских помещений, находящихся на стадии строительства (63%), ожидается на правом берегу Киева вдоль Житомирской трассы (М-06). Ранее логистические пути были сосредоточены на левом берегу Киева, в частности, вдоль Харьковской (М-03) и Черниговской (М-01) трасс, через концентрацию складов в городе-спутнике Киева — Броварах, и ориентацию цепей поставок на восток страны. Однако полномасштабное вторжение сделало эти локации менее привлекательными для девелопмента.

В среднесрочной перспективе новые проекты скорее всего сместятся на правый берег Киева. В то же время, на трассах М-03 и М-01 в ближайшем будущем появится новый объем предложения благодаря восстановлению разрушенного склада RLC (58 000 кв.м) и двум текущим проектам Альфа Девелопмент Групп (логистические комплексы «Дударків»).

Наталья Сокирко, руководитель отдела складской и логистической недвижимости CBRE Ukraine:

"Несмотря на все текущие экономические и вызовы безопасности, рынок складской недвижимости переживает устойчивое восстановление, не без чувствительности к динамике военных действий. Война и ее последствия остаются основными факторами влияния на арендную и инвестиционную активность. В 1П 2024 года влияние роста стоимости энергоносителей и сырья, валютных колебаний и постоянного дефицита квалифицированной рабочей силы было особенно заметно. Мы ожидаем, что арендная активность остается на том же уровне до конца 2024 года. Тем не менее, отложенный спрос на складские помещения, обусловленный несколькими большими запросами, может активизировать валовое поглощение в обозримом будущем, поскольку на рынке появятся большие новые объекты".

Средний уровень вакантности оставался стабильным на уровне 2%. Низкий уровень вакантности продолжает сохраняться благодаря активному валовому поглощению, когда любые освобождаемые в результате переезда или сокращения помещения быстро поглощаются другими арендаторами, не успевая выйти на открытый рынок.

В отличие от конца 2023 года, в 1П 2024 года наблюдалось возобновление арендных сделок, деноминированных в национальной валюте, что было обусловлено ослаблением украинской гривны на 10% с начала года. Эффективная арендная ставка в наиболее качественных складских объектах в долларовом эквиваленте осталась на уровне $4,9/кв.м/месяц (без ПДВ и OPEX).

В то же время, запрашиваемые арендные ставки в долларовом эквиваленте в среднем снизились на 9%. Таким образом, запрашиваемые арендные ставки в качественных складах колебались в диапазоне 168-195 грн/кв.м/месяц ($4,1-$4,9) без ПДВ и OPEX.