Ринок складської нерухомості в першому кварталі 2020 року: стійкий попит і відсутність нової пропозиції

Ринок складської нерухомості виявився більш стійким до викликів, пов'язаних з карантином, на відміну від офісного і торгового сегментів. До такого висновку прийшли експерти міжнародної консалтингової компанії Cushman & Wakefield в Україні, проаналізувавши ринок комерційної нерухомості в Києві і передмісті за результатами першого кварталу 2020 року.

Стійкий попит

Незважаючи на те, що в березні 2020 року укладення декількох договорів оренди було перенесено на період після завершення карантину, попит на якісні складські приміщення в Києві та передмісті залишався стабільним, навіть після введення в Україні карантинних заходів по боротьбі з COVID-19. Цьому сприяли посиленню ролі електронної торгівлі та позитивна динаміка роздрібної торгівлі продуктами харчування та товарами повсякденного попиту, а також дуже низька вакантність у сегменті на рівні менше 1% в кінці 2019 року.

У січні-березні 2020 рік в Київському регіоні були здані в оренду приблизно 28 800 кв. м складських приміщень, що на 15% більше, ніж у першому кварталі 2019 року. Важливо відзначити, що попередні договори оренди, які були укладені в об'єктах на стадії будівництва, склали 85% в загальному обсязі угод оренди в сегменті протягом першого кварталу 2020 року.

«Згідно з оцінкою наших експертів, у першому кварталі 2020 року показник чистого поглинання в сегменті був негативним і склав приблизно (-40 800) кв. м, що в основному пов'язано із зміною орендної стратегії власників кількох об'єктів в період до поширення COVID-19», - розповіла Марта Костюк, керівник департаменту аналітики і консалтингу з питань девелопменту компанії Cushman & Wakefield в Україні.

Відсутність нової пропозиції

Незважаючи на позитивну динаміку попиту і орендних ставок, активність девелоперів на ринку складської та логістичної нерухомості в Києві і передмісті залишається низькою вже кілька років поспіль, і в першому кварталі 2020 року не було введено в експлуатацію жодного нового об'єкта.

Згідно з даними Cushman & Wakefield, за станом на початок квітня 2020 року, протягом наступних трьох кварталів на ринок в Київському регіоні буде виведено два об'єкти складської нерухомості кумулятивної площею приблизно 60 000 кв. м, тому показник нової пропозиції в сегменті за результатами 2020 року, ймовірно, перевищить показники 2019, 2018, 2017 та 2016 років.

 

Незначне підвищення вакантності

Первинна вакантність на ринку складської та логістичної нерухомості в Київському регіоні зросла до 2,9% у березні 2020 року з 0,8% в кінці 2019 року, наблизившись до показника 2018 року. «Разом з тим зауважимо, - додає Марта Костюк, - що у всіх складських об'єктах, які заплановані до введення в експлуатацію до кінця 2020 року, нинішня заповнюваність вже становить від 40% до 100%».

Відсутність зростання орендних ставок

Після періоду поступового зростання протягом 2017-2019 років у першому кварталі 2020 року орендні ставки на найкращі складські приміщення в Києві та передмісті в цілому залишалися стабільними. У березні 2020 року базові орендні ставки на складські приміщення високої якості в Київському регіоні перебували в діапазоні $4,0-5,8 за кв. м на місяць, а для якісних складських приміщень класу B були на рівні $3,2-3,8 за кв. м в місяць. У той же час, девальвація гривні в березні вплинула на доларовий еквівалент гривневих орендних ставок деяких об'єктах в сегменті.

«Враховуючи зростаючі ризики, пов'язані з уповільненням економіки на тлі поширення COVID-19, з другої половини березня 2020 року ряд орендарів на ринку складської та логістичної нерухомості в Києві і передмісті ініціювали переговори з орендодавцями з метою досягнення мінімізації своїх витрат на оренду, - резюмувала Березня Костюк. - Нам відомі факти надання тимчасових пільг орендарям в окремих галузях на час карантину, але такі ситуації мають індивідуальний характер і не є трендом».