Аналитика Colliers: итоги 2020 года на рынке торговой недвижимости Киева

COVID-19 стал катализатором трансформации рынка розничной торговли, которая началась задолго до пандемии. Подготовленные игроки смогли перестроить свои бизнес-процессы таким образом, чтобы соответствовать запросам современного потребителя.

Главные тренды

Глобальные тенденции, которые ускорились в 2020 году, и с высокой вероятностью будут формировать конъюнктуру рынка в течение ближайших лет:

• Омниканальнисть. По оценкам аналитиков, доля электронной коммерции в структуре глобального ритейла достигнет 22% к 2023 году. ТРЦ перестали быть единственной точкой продаж, ритейлеры будут инвестировать в развитие онлайн-каналов. Например, Inditex намерена инвестировать $3 млрд в развитие своих онлайн-магазинов из-за убытков, связанных с пандемией.
• Оптимизация. Маржинальность ритейлеров с квадратного метра с каждым годом постепенно снижается, учитывая конкуренцию со стороны онлайн-ритейла, рост стоимости рабочей силы. Пандемия изменила стратегии экспансии ритейлеров. Тенденции следующих периодов: сокращение неэффективных локаций и автоматизация бизнес-процессов.
• Цифровизация. Чтобы остаться конкурентоспособными, ритейлерам придется инвестировать в развитие цифровой инфраструктуры, систем управления запасами и тому подобное. Такой подход позволит ритейлерам быстрее реагировать на изменения спроса среди потребителей.

Среди тенденций на рынке торговой недвижимости Киева стоит выделить следующие:

• Регионализация супермоллов. Подавляющее большинство объектов, которые выходили на рынок последние несколько лет и тех, что заявлены — крупные ТРЦ. Выход каждого такого объекта будет менять расстановку сил в конкретном районе.
• Реконцепция. Учитывая рост конкуренции со стороны нового предложения, ТРЦ продолжат проведение реконцепции или редевелопмента своих объектов.
• Развлечения и услуги, социализация. Развитие сегмента развлечений и услуг в ТРЦ с целью длительного удержания посетителя в объекте. Новые ТРЦ проектируются с большими общественными зонами, сегментом развлечений, площадками для ивентов и тому подобное.

Предложение площадей и арендные ставки

В течение 2020 года в столице был введен в эксплуатацию один объект — ТРЦ Retroville (GLA ~ 86 283 кв. М). Таким образом, общее предложение качественных торговых помещений в Киеве увеличилось на 5,7% по сравнению с концом 2019 года и составила 1 588 000 кв. м. За последние несколько лет это уже третье открытие крупного объекта торговой недвижимости в Киеве. В конце 2019 года в эксплуатацию был введен Blockbuster Mall (GLA ~ 150 000 кв. М), а летом того же года — крупнейший на левом берегу — ТРЦ River Mall (GLA ~ 55 000 кв. М).

"В последние годы рост конкуренции со стороны новых объектов, выходящих на рынок, заставляет владельцев ТРЦ старше 10 лет, пересматривать концепцию, менять тенант-микс или даже сегмент недвижимости. Например, Cosmopolite, Aladdin, Piramida, Dream Town и другие ", — заначае ведущий эксперт Colliers Ukraine в сегменте торговой недвижимости Игорь Заболоцкий.

Сегодня на разных стадиях строительства находятся 13 объектов, открытие которых запланировано на период с 2021 по 2024 годы. Выход ~ 770 000 кв. м заявленного предложения, скорее всего, растянется во времени.

В течение первых трех кварталов 2019 вакантность держалась на уровне 4,4%. Однако, в связи с введением в эксплуатацию первой очереди Blockbuster Mall (GLA ~ 110 000 кв. М), вакантность выросла до 11,9% по состоянию на конец 2019 года.

В конце 2020 года показатель составлял около 10%. Вопреки ожиданиям рынка, что вакантность значительно возрастет — этого не произошло. Рост индикатора обусловлено как закрытием рядом операторов своих магазинов в результате кризисного периода, так и открытием масштабных проектов. Речь идет о ТРЦ Retroville и Blockbuster Mall, скорость заполнения которых арендаторами была затруднена из-за локдауна и стремительное распространение пандемии. Без учета двух крупных объектов уровень вакантности на рынке столицы стабильный — около 5,0%. По словам Игоря Заболоцкого, можно сделать вывод, что владельцы ТЦ/ТРЦ сделали все возможное, чтобы сохранить арендаторов. Обе стороны научились находить компромиссы, понимая, что именно коммуникация бизнеса может стать залогом восстановления рынка, при условии стабилизации уровня покупательской способности.

Самые высокие арендные ставки в лучших ТЦ/ТРЦ Киева на площади форматом 100-200 кв. м остановились на уровне ~ $60/ кв. м/мес. Арендные ставки на главных торговых улицах составляли $65/кв. м/месяц. Процент снижения показателя на конец 2020 составил ~ 20-30% год к году. Скидки для арендаторов варьируются в зависимости от их результатов работы в действующих объектах.

"В некоторых новых соглашениях акцент сместился в сторону процента от товарооборота. Чаще всего в договоренностях присутствует некая новая формула, в которой учтены льготы на начальный период работы магазина с выходом на полноценные условия через некоторое время", — отмечает ведущий эксперт Colliers Ukraine в сегменте торговой недвижимости Игорь Заболоцкий.

Потребительский оптимизм

Пандемия в итоге не спровоцировала ухудшение потребительских настроений в такой степени, как это наблюдалось в предыдущие кризисные периоды.

Для украинского рынка ритейла Индекс потребительских настроений (ИПН) является одним из ключевых индикаторов оценки рынка. После достижения 12-летнего максимума в сентябре 2019 году (97,5 пунктов), с распространением пандемии, по состоянию на декабрь 2020 года, показатель составил 65,7. Следует отметить, что в 2014 году индекс снизился до 40 пунктов. Это был самый низкий уровень со времен финансового кризиса 2008 года (тогда показатель составлял 41 пункт).

«Ограничение международных поездок спровоцировало рост спроса со стороны категории потребителей, которые обычно совершают покупки за пределами страны. Соответственно, ритейлеры, работающие в сегменте luxury, отметили активизацию спроса. Отдельно следует отметить «бум» спроса на товары из сегмента электроники. Ритейлеры отмечают, что в некоторых категориях товароборот превышает показатели 2019 года. Вообще рост спроса наблюдался последние несколько лет через постепенную гаджетизацию населения. В 2020 году тенденция ускорилась из-за необходимости организации формата удаленной работы и увеличения инвестиций в обустройство пространства обитания", — комментирует Игорь Заболоцкий.

ТРЦ, расположенные в центральных районах, почувствовали более высокие показатели проседания посещаемости в течение 2020 года, по сравнению с объектами рядом со спальными райономи.

Важным потребительским трендом, который ускорился в течение 2020 года, является увеличение доли онлайн-торговли в структуре общего товарооборота. Согласно данным Euromonitor International, доля электронной коммерции в Украине в 2020 году составит 8% годовых розничных продаж (+ 45% г/г). Темпы развития e-commerce в Украине являются одними из самых высоких среди стран Центральной и Восточной Европы.