Реконцепция как новое дыхание в жизнедеятельности торгового объекта

Время диктует свои правила и вносит коррективы в сегмент торговой недвижимости по всему миру. Объекты, открытые более 8-10 лет назад, на фоне новых масштабных проектов морально устаревают и теряют конкурентоспособность или привлекательность для посетителей. Соответственно торговым центрам необходимо находить новые способы удовлетворения запросов целевой аудитории, чтобы оставаться для нее интересными. В противном случае посещаемость, а соответственно и товарооборот ТЦ/ТРЦ будут постоянно падать, тем самым делая объект убыточным как для арендаторов, так и собственников.

Кроме того, в последние несколько лет достаточно изменился портрет покупателя: теперь он ищет впечатлений, больше тратит на еду и развлечения, чем на одежду и обувь, много покупает онлайн, более требователен к комфорту и интерьеру. А потому банальным ремонтом и новым арендатором его поразить уже сложно. Покупателя больше заинтересует пул известных брендовых магазинов, открытие пунктов выдачи товаров успешных онлайн-ритейлеров.

Так, для сохранения позиций на рынке некоторые объекты начали прибегать к реконцепции. Она может быть как плановой (в частности, регулярное обновление здания, улучшение инженерных систем, смена пула арендаторов и т.п.), так и вынужденной (например, из-за новых тенденций рынка, усиления конкурентной среды и т.п.). Определить, требует ли объект вынужденного обновления, можно проанализировав его посещаемость. Если она стремительно или планомерно снижается, то пришло время действий. Также сигналами неэффективной концепции является низкая заполняемость площадей ТЦ/ТРЦ арендаторами и соответственно небольшой уровень доходов от арендной платы. Если арендаторы покидают площади торгового центра, необходимо выяснить причину: возможно, имеющиеся «якоря» не справляются с возложенными на них функциями. К тому же одним из оснований может стать появление вблизи конкурентного объекта. И, наконец, отток арендаторов может быть вызван кризисными явлениями, при которых операторы закрывают нерентабельные магазины или сокращают планы по развитию сетей, в частности, в региональных центрах.

Еще одним фактором, приведшим к изменению тенденций на рынке, стала пандемия. Именно новые тренды, такие как развитие онлайн торговли, стали причиной проведения реконцепции объектов. К тому же, теперь посетители ждут от привычных торговых пространств новых впечатлений и функций. Также причиной трансформации объектов вследствие пандемии является соответствие современным нормам безопасности.

Что дает реконцепция?

Реконцепция — это «новая жизнь» объекта, после чего он возвращает свою конкурентоспособность и привлекательность в глазах посетителей, становится снова интересным как для арендаторов, так и для конечных потребителей. Она должна помочь достичь улучшения трафика, увеличения товарооборота арендаторов, минимизации вакантности объекта.

Среди основных видов реконцепции торговых объектов можно выделить:

● изменение вида недвижимости;

● увеличение торговой площади объекта;

● обновление пула арендаторов;

● изменение ценового сегмента/позиционирования/формата.

Современным примером своевременной реконцепции является многофункциональный киевский комплекс LAKE PLAZA (бывший ТРЦ «Метрополис»), формированием тенант-микса которого занимается компания «КРОППЕРС ГРУПП». В этом случае переформатирование торгово-развлекательного центра в торгово-офисный было вызвано близостью новых ТРЦ-«гигантов» с их огромными парками развлечений. Пандемия только ускорила принятие решения о реконцепции. Обновление было начато в июле текущего года. Завершить полное переоборудование объекта планируют уже в I 2021 году.

ТРЦ «Метрополис» был построен в 2005 году и с тех пор стал достаточно известен среди киевлян благодаря удобной локации и возможности найти все необходимое для удобного шопинга и приятного досуга. И чтобы отвечать современным требованиям к комфорту, сервису, шопингу и развлечениям, объект нуждался в обновлении.

Благодаря реконцепции компания КРОППЕРС ГРУПП планирует увеличить интерес к объекту как со стороны арендаторов, так и со стороны посетителей. Конечно, ожидается увеличение трафика платежеспособной аудитории (ориентировочно до 20 000 человек ежедневно), увеличение времени пребывания в МФК благодаря расширению зоны фудкорта и созданию трехуровневого бизнес-центра, а также повышение суммы среднего чека посредством замены «качественных» арендаторов классом выше.

Несмотря на то, что реконцепция торговых центров актуальна всегда, особенно ее роль возрастает, когда меняется конъюнктура рынка, а также в кризисные периоды.

Эксперты КРОППЕРС ГРУПП считают, что не стоит отказываться от внесения изменений в концепцию торгового объекта, если это необходимо, поскольку в долгосрочной перспективе дополнительные средства, вложенные в переформатирование ТЦ/ТРЦ, непременно оправдаются полученными результатами.