Рынок торговой недвижимости регионов Украины тяготеет к новым компактным форматам

Активность оставалась неравномерной и все больше концентрировалась в относительно более безопасных западных и центральных областей. Высшая активность западных и центральных областей поддерживала рост численности населения в связи с внутренней миграцией, релокацией бизнеса и постепенным восстановлением потребительских расходов.

Основными драйверами рынка оставались открытие новых магазинов украинскими и международными ритейлерами, а также развитие небольших торговых центров и ритейл-парков в регионах. Наибольшим спросом среди арендаторов пользовались небольшие площади в новых торговых объектах, снабженных генераторами, укрытиями и удобной автомобильной доступностью. Активнее всего ритейлеры рассматривали помещение в городах с населением 50-200 тыс. человек, где конкуренция за качественные площади оставалась ограниченной.

Наиболее динамичную экспансию продолжили демонстрировать продуктовые ритейлеры convenience и discount форматов. В 2025 году Fozzy Group открыла 48 новых магазинов THRASH!, расширив географию присутствия в Волынской, Тернопольской и Кировоградской областях и первый магазин «Фора» в Чернигове. Также первый «Сільпо» открылся в рамках курорта Буковель, в Ивано-Франковской области.

Дальнейшую региональную экспансию также продолжил Novus, где Тернополь стал первым крупным региональным рынком для формата магазинов у дома Mi Market за пределами Киева.

Среди новых выходов на украинский рынок международных брендов открытие первого магазина Mavi (турецкий магазин джинсовой одежды) в ТРЦ Hollywood Mall в Чернигове и дебют бренда Worldbox (польская мультибрендовая сеть магазинов) группы CCC в ТЦ Pokrovsky в Измаиле.

Следует отметить, что часть международных операторов до сих пор не возобновила деятельность в Харькове, Днепре и Одессе, а некоторые бренды даже сократили свое присутствие в этих городах (Inditex Group). Для части международных fashion-операторов решение о возвращении в регионы все больше зависит не только от ситуации безопасности, но и от наличия инфраструктуры безопасности в ТРЦ и, в частности, потребности в больших площадях, что соответствует формату стандартных магазинов данных ритейлеров.

Новое предложение в течение 2025 года характеризовалось преимущественно вводом в эксплуатацию небольших и средних по размеру торговых объектов и составило более 76 000 кв. Ключевым центром нового девелопмента остаются западные регионы, включая небольшие города и районы suburban. Среди крупнейших открытий 2025: ТЦ Bukovyna Mall в Черновцах (GLA 37 000 кв. м), ТЦ «Маяк А1» в Одессе (GLA 10 000 кв. м) и ТЦ Great во Львове (GLA 9 000 кв. м).

Хотя Киев остается лидером по обеспеченности качественными торговыми площадями, ряд городов-миллионников демонстрируют конкурентный уровень обеспеченности на 1000 жителей. Однако на фоне активизации регионального девелопмента обеспеченность современными торговыми площадями в регионах продолжит расти. В среднесрочной перспективе это может привести к постепенному сокращению разрыва с городами-миллионниками и формированию более сбалансированной структуры торговой недвижимости в Украине.

Рынок все больше смещается в сторону компактных ритейл-парков, convenience-центров и небольших торговых центров районного формата. Именно объекты площадью до 20 000 кв.м составляют большинство нового девелопмента, запланированного к выходу на рынок в 2026 году, тогда как крупные региональные ТРЦ остаются единичными.

В 2026 году в нескольких областных центрах Украины, а также в Ивано-Франковской, Закарпатской, Киевской и Львовской областях было заявлено к открытию более 150 000 кв.м новых небольших торговых центров районного формата и ритейл-парков в пригородных локациях. В то время как общее предложение новых конкурентных торговых площадей в региональных городах, вероятно, вырастет примерно на 13,5% г/г, что станет наибольшим показателем прироста с 2014 года и может составить более 400 000 кв.м в пределах 22 объектов.

Диана Квитчук, руководитель отдела маркетинга и рыночных исследований EXPANDIA, представителя CBRE в Украине и Молдове:

"Мы ожидаем, что в 2026 году региональный рынок торговой недвижимости, вероятно, сохранит положительную динамику развития. Основными драйверами останутся появление новых компактных форматов торговых центров, дальнейшая экспансия украинских ритейлеров и смещение девелоперской активности в западные и отдельные центральные области. Рост доли компактных торговых форматов в регионах постепенно формирует структуру рынка, более похожую на европейскую модель рынка, где основу нового девелопмента все чаще составляют небольшие и средние торговые форматы, ориентированные на повседневный спрос. Здесь важно понимать, что такие форматы, как ритейл-парк, не являются альтернативой традиционному ТЦ или ТРЦ, а являются частью общей экосистемы розничной торговли.

Спрос арендаторов и в дальнейшем будет концентрироваться на качественных объектах с хорошей автомобильной доступностью, автономным энергоснабжением и инфраструктурой безопасности. В среднесрочной перспективе региональные рынки продолжат постепенно сокращать большой разрыв со столицей по уровню обеспеченности современными торговыми площадями, что будет способствовать формированию более сбалансированной географии торговой недвижимости в Украине".