Заработать $100 млн для государства: как Фонд госимущества планирует продавать конфискованную у россиян долю в ТРЦ Ocean Plaza?

В марте Высший антикоррупционный суд разрешил Министерству юстиции конфисковывать долю российского миллиардера Аркадия Ротенберга и его окружения в ТРЦ Ocean Plaza. 11 апреля права на две трети столичного ТРЦ окончательно перешли в собственность государства. Речь идет о 100% корпоративных прав компании «Авангард Виларти». Ей принадлежит 66,65% юрлица «Инвестиционный союз «Лыбидь», владеющего ТРЦ.

Формально, по данным YouControl, юрлицом «Инвестиционный союз «Лыбидь» владеют швейцарцы — Сюзанна и Андреа Ришааль Валлабх, а также украинский бизнесмен Василий Хмельницкий. Система также связывает предприятия, в частности, с «группой братьев Ротенбергов» и компанией их бизнес-партнеров — TPS Group.

В 2012 году компании Василия Хмельницкого и Андрея Иванова, которые являются застройщиками ТРЦ, продали Ocean Plaza российской «ТПС Недвижимость». Одна из владельцев этой компании — дочь Ротенберга Лилия. После аннексии Крыма россияне продали половину ТРЦ бывшим владельцам, второй частью стали владеть два гражданина Швейцарии.

В 2019 году Лилия Ротенберг вышла из состава бенефициаров компании «Инвестиционный союз «Лыбидь». Однако три топ-менеджера на рынке недвижимости ранее анонимно рассказывали Forbes, что российская компания никогда не теряла контроль над ТРЦ в Киеве.

Хмельницкий весной 2022-го сообщал, что продал строительный бизнес и долю в Ocean Plaza партнеру Андрею Иванову. В UDP Holdings Limited Иванова в августе 2022-го утверждали, что доля россиян — 67%.

О приватизации Ocean Plaza, арендном доходе ТРЦ в 2026 году и о возможных инвесторах актива рассказал Forbes управляющий директор компании Colliers в Украине Александр Носаченко. Он является советником главы Фонда госимущества по вопросам недвижимости.

Какими будут дальнейшие шаги государства в отношении доли в Ocean Plaza?

В течение двух недель ожидается, что правительство примет решение о передаче доли актива во ФГИУ, а именно двух третей ТРЦ, принадлежащих россиянам (остальное принадлежит украинским гражданам).

Основная цель — сделать все, чтобы принадлежащее государству имущество принесло максимально возможный доход. Либо путем операционной деятельности, либо через продажу и привлечение этих денег в бюджет.

В целом план таков: все российские активы, изъятые в пользу государства, фонд планирует достаточно активно выставить на приватизацию. Продавать по прозрачной схеме через платформу «Prozorro.Продажи». Актив получит тот, кто предложит на аукционе наивысшую ставку. Открыто, быстро, подготовлено. Таков план и относительно Ocean Plaza.

Ocean Plaza — самый крупный актив недвижимости, который был конфискован и в дальнейшем будет приватизирован?

Среди тех объектов, которые были конфискованы в пользу государства, на сегодняшний день Ocean Plaza самый дорогостоящий. К тому же он находится в таком физическом и операционном состоянии, что можно относительно быстро продать.

Однако прежде чем вывести этот актив на аукцион, нужно тщательно подготовить весь процесс. Это точно займет не месяц и не два.

Мое понимание, что вообще весь ТРЦ можно оценивать от $150 млн. То есть та часть, которая конфискуется в пользу государства и будет выставлена на аукцион, оценивается от $100 млн.

Как происходили расчеты стоимости?

На сегодня рыночная стоимость 100% этого актива составляет от $150 млн. Такая рыночная стоимость актива базируется на нашем видении как международного консультанта по недвижимости с большим опытом работы в Украине (Александр Носаченко — управляющий директор компании Colliers в Украине).

Для расчетов мы использовали нашу аналитику и знание того, как работают другие ТРЦ и арендаторы в Киеве, уровень арендных ставок в ТРЦ, влияние полномасштабной войны на рынок торговой недвижимости, прогнозы по восстановлению рынка. Расчеты производились с учетом двух сценариев того, как будут развиваться события на фронте.

Согласно нашим прогнозам, после стабилизации ситуации в государстве, с учетом возможных темпов восстановления экономики, чистый арендный доход в Ocean Plaza в 2026 году может составлять от $20 млн — по пессимистическому сценарию. Или до $28 млн по базовому реалистично-оптимистическому сценарию. Для сравнения: ТРЦ в 2021 году генерировал примерно $30 млн.

Основываясь на данной информации, мы и производим свою оценку. К тому же мы понимаем, каковы аппетиты инвесторов на доходную недвижимость в Украине, их ожидания по поводу нормы возврата инвестиций, а следовательно, и понимание того, сколько инвестор готов заплатить такой актив, как Ocean Plaza.

Когда ТРЦ Ocean Plaza могут выставить на аукцион?

Сейчас актив будет передан во ФГИУ, и мы начнем готовить информацию. По оптимистическим прогнозам, теоретически актив можно выставить на аукцион в третьем-четвертом квартале этого года, но, разумеется, при условии, что депутаты разблокируют крупную приватизацию для Фонда госимущества.

До начала аукциона важно грамотно подготовить актив, чтобы повысить его привлекательность для покупателей. Провести юридический аудит, коммерческий аудит, подготовить инвестиционный меморандум. Затем нужно довести эту консолидированную информацию до потенциальных инвесторов, дать время на ознакомление и в результате провести аукцион. Это все займет некоторое время.

В чем могут возникнуть сложности при продаже этого актива?

Если смотреть сугубо на экономическую часть и конъюнктуру рынка, то у Ocean Plaza отличные позиции. ТРЦ расположен в центральной части Киева, имеет правильную концепцию и формат. Это все, безусловно, обеспечивает устойчивую конкурентоспособность ТРЦ в будущих периодах.

Я считаю, что именно этот торговый центр один из немногих в Киеве, что может по-настоящему заинтересовать инвесторов.

Единственное, что усложняет продажу, — входной билет. Входной билет на 2/3 актива, то есть от $100 млн — это весьма значительная сумма для инвестора в объект недвижимости в Украине как на сегодня.

Тем не менее, если бы инвестиционная стоимость актива была бы до $50 млн, то число потенциальных инвесторов было бы, конечно, гораздо выше. Учитывая высокое качество актива и его местонахождение, мы ожидаем существенной заинтересованности среди инвесторов — как украинских, так и иностранных.