Перспектива нового предложения как вызов существующим торговым центрам и новая волна фуд-моллов
По данным консалтинговой компании CBRE Ukraine, в течение первых шести месяцев 2019 года наблюдалось улучшение экономической ситуации в стране, а именно, рост ВВП (+ 2,5%), замедление инфляции (-4,2 пп с начала года), повышение уровня заработной платы ( + 8,7% г/г) и укрепления национальной валюты, все это, в свою очередь, способствовало развитию рынка торговой недвижимости в целом.
В частности, рост реальной заработной платы и розничного товарооборота способствовали расширению продуктовых ритейлеров в Киеве. Так, сеть супермаркетов Сильпо открыла 4 супермаркета в Киеве и области, Metro Cash & Carry анонсировали планы по расширению сети оптовых гипермаркетов и открытие 6 новых объектов до конца 2П 2019 года. В то же время, Novus планирует открыть 7 новых супермаркетов к концу года. Французская сеть Auchan, несмотря на закрытия супермаркета в Sky Mall, на месте которого планируется к открытию супермаркет Novus, нацелена на развитие магазинов экспресс-формата у дома «Мой Ашан», а также сегмента e-commerce.
По состоянию на первое полугодие, в Украине появилось ограниченное количество новых брендов, среди которых Claudie Pierlot (французский бренд одежды премиум класса), MISSHA (корейский косметический бренд), Decathlon (французский бренд спорт-товаров) и WEILL (французский бренд одежды премиум класса). Большинство новых ритейлеров планируют расширять присутствие в Киеве, открыв свои магазины в торговых центрах, которые, начиная с 2П 2019 года, планируют ввести в эксплуатацию. Ожидается, что рынок торговой недвижимости остается привлекательным для международных ритейлеров, ввиду положительной динамики розничного товарооборота и роста располагаемого дохода на фоне ускорения роста ВВП в Украине. Известно, что в ближайшее время несколько международных брендов планируют выход на рынок, включая Home&You, Carter's, The North Face, Kipling, Eataly, AVVA и FLO.
Новое предложение торговых центров в 1П 2019 было представлено двумя торгово-развлекательными центрами - ТРЦ Smart Plaza Obolon (10 000 кв.м) и ТРЦ Oasis (13 200 кв.м), которые не имели существенного влияния на объем общего конкурентного предложения, составившего 1,3 млн кв.м (+2,1% с начала года) на конец 1П 2019. Согласно заявлениям девелоперов, до конца 2019 года общий объем торговых площадей должен увеличиться до 1.33 млн. кв.м, так как планируется ввод в эксплуатацию ТРЦ Blockbuster Mall (100 000 кв.м), ТРЦ River Mall (54,700 кв.м) и второй очереди ТРЦ Aprel Mall (45,700 кв.м). Таким образом, до конца 2020 года общий объем торговых площадей должен составлять 1.72 млн. кв.м, в результате выхода на рынок новых объектов: Kyiv Mall (58 000 кв.м), Rive Gauche 2-я очередь (50 000 кв.м), White Lines (27 000 кв.м), Retroville (80 700 кв.м) и Ocean Mall (100 000 кв.м).
Средняя вакантность на рынке снизилась до 2,7% (-0,3 п.п. с начала года). В то же время, рынок находится в ожидании нового предложения торговых площадей и заметно выросли арендные ставки на лучшие вакантные площади. Арендная ставка на наилучшие помещения варьировалась в диапазоне $80- $111/кв.м/месяц (+6.6% нижний предел и + 16.8% верхний предел с начала года), а ставка на другие объекты находилась в диапазоне $44- $63/кв. м/месяц (+ 4.8% нижний предел и + 5% верхний предел с начала года).
В сегменте Кафе и Рестораны представлены, как локальные, так и международные компании, но ведущие позиции занимают украинские компании Aroma Kava, одна из крупнейших сетевых кофеен (более 200 точек в 20 городах Киев) и Pizza Celentano - крупнейшая сеть ресторанов в Украине (более 100 ресторанов в 54-х городах Украины). Также, в Киеве набирает популярность концепция фуд-холлов. Как известно, на территории отреставрированной части здания завода «Арсенал», планируется открытие масштабного фуд-корта (площадь 2000 кв.м), в котором расположатся рестораны, бары и кафе. Дополнительно, два подобных проекта находятся на стадии разработки, а именно на ул. Межигорская от Good Wine и приостановленный проект на Троицкой площади. Что касается новых трендов, для сегмента Кафе и Ресторанов являются перспективными локации для размещения фуд-зон в лобби офисных и мультифункциональных зданий.
По состоянию на 1П 2019 была зафиксирована лишь одна инвестиционная сделка по приобретению компанией Dragon Capital Smart Plaza Obolon (15000 кв.м). Кроме того, в 1П 2019 Soltex Capital приобрели ТЦ Respublika (135 000 кв.м), который остается недостроенным с 2014 года. Что касается ставки капитализации в сегменте ритейла, то данный показатель оставался стабильным на уровне 11,75%, но ожидается незначительное снижение до конца года.
В краткосрочной перспективе ожидается, что макроэкономические показатели будут продолжать расти, что в свою очередь будет стимулировать интерес международных ритейлеров к украинскому рынку. Однако открытие новых торговых центров может стать вызовом для существующих. Так открытие 1-й очереди Blockbuster MALL в 2П 2019 может переориентировать потоки клиентов в пользу нового ТЦ, что приведет к оттоку клиентов от существующих ТРЦ, которые находятся в общих зонах охвата потребителей. Кроме того, в ближайшие несколько лет большие суперрегиональные торговые центры Киева будут проходить «испытательный период» для определения своего потенциала.
Радомир Цуркан, управляющий партнер CBRE Ukraine, прокомментировал:
"Поскольку опыт покупок в целом переходит от крупного торгового центра к маленькому экрану смартфона, крупные ТРЦ сталкиваются с усилением конкуренции за время и кошелек покупателей. Большая развлекательная зона может стать ключевым конкурентным преимуществом, что позволит привлечь и удержать клиента на длительное время в большом ТРЦ, поскольку интернет-магазины и локальные объекты в микрорайонах не в состоянии соответствовать такому запросу потребителей. "
Кроме того, арендодатели и ритейлеры продолжают внедрять новые концепции и изменять форматы, чтобы оставаться конкурентоспособными. Наряду с быстрым развитием электронной коммерции, крупные ритейлеры запускают онлайн-магазины. В частности, Inditex Group открывает онлайн продажи в Украине в сентябре. Дополнительно, ожидается, что сегмент Кафе и Ресторанов в Украине испытает дальнейшей трансформации под влиянием развития мультифункциональной недвижимости, которая позволит размещать большие площади кафе и ресторанов в дополнение к традиционному фуд-корту.