Рынок складской недвижимости демонстрирует рекордные показатели в первом полугодии 2025 года

Объем валового поглощения составил примерно 109 000 кв.м (+27% г/г), что является одним из самых высоких показателей за полугодие с 2018 года. Основными драйверами арендной активности стали 3PL операторы (56%), а также сектор оптовой и розничной торговли (39%).

Ограниченное присутствие других сегментов частично объясняется растущей тенденцией среди FMCG-компаний к аутсорсингу операционной деятельности 3PL-операторам, а также решениями отдельных арендаторов инвестировать в собственные складские объекты с целью усиления контроля над цепями снабжения и повышения операционной независимости.

В течение первого полугодия 2025 года было введено в эксплуатацию около 107 000 кв.м новых складских площадей, что соответствует годовому объему нового предложения за 2024 год и является самым высоким полугодовым показателем более десяти лет. Новое предложение увеличило объем конкурентного предложения на 6%, что приблизило общий объем складского предложения к 1,47 млн кв.м, показателю довоенного уровня.

Среди новых ключевых проектов: логистический комплекс «Александровский» III (41 000 кв. м) и логистический комплекс «Чайки» (57 000 кв. м). Также была восстановлена часть площадей складского комплекса RLC, поврежденного в результате ракетных обстрелов в 2022 году, что вернуло к общему предложению складских площадей 11 000 кв.м.

К концу 2025 г. ожидается ввод в эксплуатацию еще 98 000 кв.м новых спекулятивных площадей, что увеличит общий объем нового предложения за год до 205 000 кв.м. Таким образом, 2025 год может стать одним из самых активных лет в истории рынка, как по объемам площадей, так и по уровню географической диверсификации, где новые проекты распределены между несколькими ключевыми логистическими направлениями Киевского региона.

Несмотря на выход на рынок нового предложения, уровень вакантности снизился до 3% (-0,8 п.п. с начала года), отражая активное поглощение отложенного спроса. Уровень вакантности по итогам полугодия соответствует довоенным показателям и свидетельствует о том, что несмотря на высокие объемы застройки, риск избыточного предложения на рынке остается ограниченным в среднесрочной перспективе.

Эффективная арендная ставка в качественных сухих складских объектах осталась стабильной на уровне $5,3 кв.м/мес. без ПДВ и OPEX, что соответствует довоенному пиковому периоду 2019-2021 годов. Сделки по аренде продолжали заключаться в национальной валюте, коррелируя с текущей макроэкономической ситуацией.

Запрашиваемые арендные ставки для холодных складов составляли 390-420 грн/кв.м/мес ($8,5-$10.5), при этом эффективные арендные ставки остались стабильными на уровне $9,1/кв.м/мес без ПДВ и OPEX.

«Мы ожидаем, что рынок складской недвижимости сохранит свою устойчивость до конца 2025 года, благодаря стабильному спросу со стороны крупных арендаторов и значительному количеству спекулятивных проектов, а запрос на современные, вновь построенные складские объекты останется высоким.

Несмотря на возникновение новых складских объектов, рынок будет оставаться в сбалансированной фазе, при этом уровень вакантности и арендные ставки, вероятно, останутся стабильными. Ожидается, что избыточные площади будут постепенно поглощены в течение следующих 6–12 месяцев, при условии, что макроэкономические условия останутся стабильными, а риски безопасности не возрастут. Это свидетельствует о том, что рынок находится в начале-середине цикла нового девелопмента и риск избыточного предложения в ближайшее время отсутствует», — говорит Наталья Сокирко, директор департамента складской и промышленной недвижимости EXPANDIA, представителя CBRE в Украине и Молдове.