Евгения Локтионова: районные ТЦ станут самым востребованным форматом

Тренды строительства торговых центров

Как выбирают локации для строительства ТЦ? Какими критериями руководствуются девелоперы: транспорт, трафик, плотность населения, конкуренция?

Для девелоперов торговой коммерческой недвижимости главный критерий — это доходность объекта. В ТРЦ она формируется за счет высоких товарооборотов арендаторов, а их уровень определяется трафиком.

В основном высокая посещаемость характерна для ТРЦ в зонах с большой плотностью жилого населения (ТРЦ Dream Town, Retroville, River Mall, Rayon), в местах концентрации «дневного» населения (ТРЦ «ЦУМ», «Гулливер»), на пересечении важных транспортно-пересадочных узлов (ТРЦ «Проспект»), сформированных торговых кластеров (ТРЦ Lavina Mall, Respublika Park).

Какова сегодня ситуация с парковочными местами в ТЦ?

Оптимальный размер паркинга зависит от структуры посетителей. Если основной трафик формируют пешеходы и пользователи общественного транспорта (как в случае с ЦУМ), достаточный коэффициент составляет 1–1,5 парковочных места на 100 м² торговой площади.

Для объектов за городом или в труднодоступных локациях, где большинство посетителей приезжает на авто (как Lavina Mall), применяется коэффициент около 4 парковочных места на 100 м² GLA. Важную роль играет также формат объекта: «ТРЦ выходного дня» требует большего паркинга, чем ТЦ «повседневной покупки».

Безопасность и энергоэффективность ТРЦ

Как изменились требования к новым проектам, в частности в отношении наличия укрытия, автономности во время отключений электроэнергии, систем безопасности и инфраструктуры?

Война существенно изменила требования к проектированию новых торговых центров. Безопасность, автономность и доступность стали частью базового технического задания для девелопера, что повлияло и на строительные технологии, и на себестоимость.

Сегодня подземные паркинги и цокольные этажи превращаются в помещения двойного назначения, способные выполнять роль коллективных укрытий, в частности на базе подземных паркингов, подвальных магазинов или пабов. Также появляются автономные места работы и пункты несокрушимости, а архитектура и инженерия адаптируют конструкции под нужды маломобильных групп населения.

Хотя повышенный спрос на безопасность наиболее ощутим в восточных, южных и центральных регионах, сейчас это уже требование в любой части страны. Для арендаторов эти вопросы стали принципиальными, и некоторые национальные и международные сети используют подвальные или цокольные локации как способ обеспечить дополнительную защиту персонала и посетителей. До войны подобные локации практически не рассматривались.

Как решается вопрос энергоэффективности и автономности ТЦ? Какие технологии и альтернативные источники энергии они используют?

Девелоперы, управляющие компании и торговые операторы пытаются повысить энергонезависимость объектов и используют доступные инструменты автономности. На крупных ТРЦ устанавливаются дизель-генераторы как резервный источник электроэнергии. А еще растет интерес к солнечным панелям и другим системам альтернативной генерации, которые способны покрывать часть потребления в пиковые часы.

Также активно рассматриваются аккумуляторные системы хранения энергии (BESS) — они позволяют сглаживать колебания нагрузки, сокращать расходы и повышать устойчивость объекта во время отключений. Некоторые ТРЦ переходят на энергоэффективные системы освещения и вентиляции, тепловые насосы, рекуперацию тепла и другое оборудование, что уменьшает общее потребление.

Важную роль играет и поведение арендаторов: в продуктовом, fashion- и HoReCa-сегменте они устанавливают собственные инверторные системы, аккумуляторы или минигенерацию для поддержания непрерывной работы.

Принципы ротации резидентов ТЦ

По какому принципу выбирают «якоров» в ТЦ сегодня? Изменилась ли структура «качественных» арендаторов? Какие категории становятся «якорями» и почему?

Структура наполнения ТРЦ, а соответственно и количество и тип «якорей» зависят от формата объекта. Если речь идет о районном формате, где ориентируются на повседневные покупки, основным «якорем» является продовольственный супермаркет.

В специализированных ТЦ «якорями» становятся операторы доминирующей товарной категории — товары или развлечения для детей, мебель и товары для дома, предметы интерьера, спортивные товары и т. д.

В региональных форматах с длительным проведением досуга «якорями» являются операторы развлечений, заведения общественного питания или фуд-холлы.

Как сегодня изменилась ротация арендаторов в ТРЦ, и какие форматы они тестируют?

Особого внимания заслуживает тренд 2025 года на рост лояльности населения и иностранных гостей к украинским брендам моды. Последние начали стремительное развитие и вышли из онлайн-пространства в физический ритейл. Среди ярких примеров — rikky hype, Katy Soho, Solmar, Cher 17, PetHouse, Gorgany и многие другие.

Экономическая эффективность торгово-развлекательных центров

Какие сроки окупаемости торговых центров сейчас и как они изменились по сравнению с довоенным периодом? Как реалистично окупить проект в условиях войны?

Себестоимость проектов возросла из-за повышенных требований к безопасности. Доступность многих украинских строительных материалов сократилась, а цена выросла. Импорт также подорожал. Все это увеличивает расходную часть.

С другой стороны, выручки операторов стали менее прогнозируемыми, что ведет к диверсификации рисков, привязке арендных платежей к отчислениям от товарооборота и сокращению доходной части.

Возрастает также стоимость операционных платежей (резервное энергопитание, генераторы, простои во время воздушных тревог и т.п.). Потому сроки окупаемости торговых центров по сравнению с довоенным периодом увеличились.

Как изменились арендные ставки в ТЦ?

После резких изменений потребительских приоритетов в 2022-2023 годах, когда основной спрос пришелся на товары жизнеобеспечения и оборудования для автономности, рынок возвращается в категории fashion и обувь. Возобновляется посещаемость ТРЦ, влияющая на товарооборот в национальном и долларовом эквиваленте.

Арендные ставки стабилизировались и уже второй год демонстрируют постепенный рост. По состоянию на начало 2026 средняя арендная ставка для магазинов торговой галереи площадью 50-200 кв. м составляет $22,4.

Перспективы дальнейшего развития сферы

Какие форматы ТЦ наиболее востребованы сегодня?

Наиболее востребованным сегодня районный формат с товарами повседневного спроса и систематическим посещением, расположенный в локациях с высокой плотностью населения.

Neighbourhood center — это компактный торговый центр площадью 3–14 тыс. м² в жилом районе, ориентированный на удовлетворение ежедневных потребностей жителей. Как правило, якорным арендатором выступает супермаркет, а также работают аптеки, магазины одежды и обуви, салоны, пункты выдачи заказов, кафе и услуги для удобного посещения после работы.

Новый для Украины формат — ритейл-парк. Его структура подразумевает отдельные магазины, собранные вокруг большой парковки с акцентом на удобство автомобильного трафика. Формат происходит из Европы, где такие объекты активно развиваются, повышают ликвидность и прибыль.

Кто сейчас наращивает площади, а кто, напротив, сокращает?

Наиболее активно расширяются продовольственные супермаркеты и украинские бренды. Экспансия польских и турецких сетей значительно замедлилась. Одновременно часть операторов развлечений, спортивных клубов и HoReCa сокращает площади или просматривает форматы.

Какие самые ожидаемые открытия ТРЦ в Киеве в этом году?

Рынок готовится к открытию нескольких новых торговых центров и ритейл-парков в Украине. В Киеве самым ожидаемым проектом считается White Lines по ул. Васильковский.

Наконец, назовите главные тенденции развития рынка ТРЦ в 2026 году?

На рынке сформировалось несколько тенденций, и именно они будут определять конкурентоспособность операторов в 2026 году. Те ритейлеры и девелоперы, которые смогут адаптироваться к этим изменениям, получат лучшие позиции:

• продолжение релокации операторов с востока в центральные регионы Украины;
• оптимизация портфелей и концентрация на прибыльных локациях;
• рост спроса со стороны арендаторов в Киеве, Львове и Одессе;
• умеренный рост арендных ставок (10–15%);
• понижение средней вакантности в ТЦ Киева;
• проектирование и открытие ТЦ районных форматов (neighbourhood centers);
• усиление энергетической автономности торговых центров